Câu hỏi pháp luật đất đai – Phần 3
Các câu hỏi thường gặp trong pháp luật đất đai
Câu hỏi 9: người nước ngoài có được phép mua đất ở Việt Nam?
Chồng tôi là người nước ngoài, quốc tịch Canada. Sau khi về thăm quê vợ ở Việt Nam, chồng tôi có ý định đầu tư làm ăn lâu dài ở Bình Dương, Việt Nam. Xin hỏi, người nước ngoài thì có được phép mua đất xây nhà xưởng ở Việt Nam hay không?
Theo Điều 56 Luật đất đai năm 2013, nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Các đối tượng này được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công sự nghiệp. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng cơ sở làm việc.
Theo Điều 126 Luật đất đai 2013 thì thời hạn cho thuê đất đối với người nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được xem xét gia hạn thêm. Cũng cần nói rõ, pháp luật hiện hành không có quy định nào cho phép người nước ngoài mua đất tại Việt Nam.
Câu hỏi 10: phải có đủ vợ chồng mới được công chứng chuyển nhượng QSDĐ?
Năm 2010, tôi có nhận chuyển nhượng 3 ha đất. Đầu năm 2016, tôi kết hôn. Tháng 11/2016, tôi đến một văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng họ yêu cầu vợ tôi phải đến ký vào hợp đồng thì họ mới công chứng. Tôi không đồng ý và có trình bày đó là tài sản của nhân tôi, không phải là tài sản chung của vợ chồng.
Tuy nhiên, văn phòng công chứng vẫn từ chối công chứng hợp đồng với lý do “không chứng minh được tài sản riêng của bản thân”. Xin hỏi, để chứng minh tài sản riêng, tôi phải làm sao? Tôi có thể yêu cầu văn công chứng bồi thường chi phí do bên mua hủy việc mua bán đất?
Theo Khoản 1, Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn. Như vậy, để chứng minh diện tích đất trên là tài sản riêng của mình thì ông có thể nộp giấy chứng nhận kết hôn được cấp sau thời điểm ông được cấp sổ đỏ.
Về việc bị từ chối công chứng, theo Điều 63 Luật công chứng, người yêu cầu công chứng có quyền khiếu nại về việc từ chối công chứng khi có căn cứ cho rằng việc từ chối đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trưởng văn phòng công chứng có trách nhiệm giải quyết khiếu nại đối với việc từ chối công chứng trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được khiếu nại. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của trưởng văn phòng công chứng, người khiếu nại có quyền khiếu nại đến Giám đốc Sở Tư pháp.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, Giám đốc Sở Tư pháp có trách nhiệm giải quyết.
Câu hỏi 11: tài sản của mình do người khác đứng tên bị kê biên?
Năm 2008, tôi có mua một thửa đất nhưng vì lý do riêng nên tôi để cho con trai đứng tên trên sổ đỏ. Năm 2015, con tôi bị Tòa phúc thẩm tuyên buộc phải trả nợ cho người khác gần một tỷ đồng và chấp hành viên đã căn cứ vào bản án để kê biên thửa đất nói trên.
Xin hỏi, tôi (phải) làm sao để ngăn cản việc kê biên đất?
Theo các Điều 91, 95, 115 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014, thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản nếu có căn cứ cho rằng tài sản đó là của người phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất hoặc tài sản đang do người thứ ba giữ, trừ trường hợp tài sản không được kê biên.
(Bổ sung thêm) - Theo quy định tại Điều 87 Luật thi hành án dân sự thì những tài sản sau đây không được kê biên: Lương thực, thuốc men cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình; Công cụ lao động, đồ dùng sinh hoạt thông thường cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình; Đồ dùng thờ cúng thông thường
Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên và giải thích cho đương sự về quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn ba tháng kể từ ngày kê biên mà không có người khởi kiện thì tài sản bị kê biên được xử lý để thi hành án.
Trường hợp của ông, nếu có căn cứ chứng minh thửa đất trên là tài sản của mình chứ không phải của người con trai thì ông có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân cấp huyện xem xét, giải quyết.
Câu hỏi 12: không phải vợ chồng, có được đứng tên chung mua đất?
Tôi có hai người bạn (bạn tôi và bạn gái của anh ấy), đang góp tiền mua một mảnh đất với ý định sau này nếu thành vợ chồng thì đất đó trở thành tài sản chung, còn ngược lại thì đem bán rồi hoàn tiền cho nhau.
Xin hỏi, vậy họ có được đứng tên mua chung đất hay không và sổ đỏ ghi nhận như thế nào?
Theo Khoản 2, Điều 98 Luật đất đai năm 2013, đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận (sổ đỏ) phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Như vậy, khi cùng làm các thủ tục mua đất theo quy định thì những người mua đất sẽ cùng được ghi tên trên giấy chứng nhận và trở thành đồng sử dụng chung đối với mảnh đất đó.
Ngoài ra, Khoản 4, Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.
Do đó, để cơ quan cấp giấy chứng nhận có cơ sở ghi nhận đúng tên hai người (không phải là vợ chồng) thì bạn ông và người bạn gái của anh ấy cần nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (do UBND phường nơi thường trú của hai bên cấp).
