Kế toán & tình huống pháp lý – Phần 6

Anh Bùi Việt G có ký kết hợp đồng viết tay bán căn hộ chung cư số 505 tòa nhà Trung tâm, đường T, thành phố B, tỉnh BN cho anh Bùi Ngọc Đ với giá thỏa thuận 2,5 tỷ đồng. Tại thời điểm ký kết, anh Đ có trả trước cho anh G 2 tỷ đồng, 500 triệu đồng còn lại các bên hẹn khi nào làm thủ tục đăng ký xong thì anh Đ sẽ thanh toán. Nay, do giá nhà tăng cao, anh G không muốn bán nhà nữa với lý do hợp đồng mua bán này các bên chưa công chứng nên không có hiệu lực.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh G và anh Đ có hiệu lực pháp luật không? Anh G có bắt buộc phải giao lại nhà cho anh Đ không?

Giải đáp (tư vấn) tình huống 18

Giữa anh Bùi Việt G và anh Bùi Ngọc Đ đã ký kết một hợp đồng mua bán viết tay căn nhà chung cư số 505 tòa nhà Trung tâm, đường T, thành phố BN tỉnh BN. Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh G và anh Đ bắt buộc phải đi công chứng hoặc chứng thực. Do hai bên chưa đi công chứng, chứng thực nên hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực của các bên.

Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức:

"2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chúng thực mà một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Có thể thấy rằng, tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán ngôi nhà giá 2,5 tỷ đồng, anh Đ đã chuyển giao cho anh G số tiền 2 tỷ đồng tức là anh Đ đã thực hiện được hơn hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng.

Vì vậy, anh Đ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán này và không cần phải đi công chứng hay chứng thực nữa mặc dù hợp đồng đã vi phạm về mặt hình thức do Luật nhà ở năm 2014 quy định.