Kế toán & tình huống pháp lý – Phần 13

Do chơi lô đề, cờ bạc nên anh Nguyễn Văn N đã thế chấp nhà để vay của ngân hàng X số tiền 3 tỷ đồng. Sau đó, qua quen biết với anh M là người chuyên làm các giấy tờ giả, anh N đã nhờ anh M làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) giả cho nhà đất của mình với chi phí 20 triệu đồng. Sắp đến hạn trả nợ, anh N không có khả năng chi trả, sợ ngân hàng đến lấy nhà nên anh N đã thỏa thuận với anh K về việc đổi nhà đất cho anh K. Nhà anh K có diện tích 30m2 ở trong ngõ; còn nhà anh N có diện tích 50m2 lại ở mặt đường to, ô tô vào được nên khi đổi nhà anh K đưa thêm cho anh N số tiền là 1,5 tỷ đồng.

Hai bên đã lập văn bản và ký tên đầy đủ cũng như trao sổ đỏ cho nhau và không qua cơ quan công chứng. Vì sổ đỏ giả làm rất tinh vi và anh K cũng không có kiến thức sâu về vấn đề này nên không biết. Sau khi dọn đến nhà mới được 1 tháng thì ngân hàng X cho người xuống làm việc và niêm phong căn nhà với lý do nhà này anh N đã thế chấp và yêu cầu gia đình anh K chuyển ra khỏi nhà.

Đến lúc này, K mới biết thực chất đã bị N lừa, yêu cầu N phải trả lại K căn nhà cùng với số tiền 1,5 tỷ đồng. Vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, yêu cầu của K được chấp nhận hay không?

Giải đáp (tư vấn) tình huống 39

Trường hợp này, M và N có thể sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự về các tội đánh bạc và sử dụng giấy tờ giả, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Về trách nhiệm dân sự, theo Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng lập giữa N và K là hợp đồng trao đổi tài sản. Hợp đồng này bị vô hiệu vì không thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể, hợp đồng này vi phạm các điều kiện sau:

• Vi phạm điều kiện “chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”. Thực chất, nhà đất của N đã mang đi thế chấp cho ngân hàng X nhưng N lại làm sổ đỏ giả để trao đổi với K, nên N đã có hành vi lừa dối K.
• Vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng. Vì theo khoản 2 Điều 455 Bộ luật dân sự năn 2015 “Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký nếu pháp luật có quy định”. Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Hợp đồng trao đổi tài sản vi phạm 2 điều kiện trên thì xử như sau:

• Đối với vi phạm về hình thức thì áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
• Đối với hợp đồng trao đổi được xác lập bởi K thì K có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm2015: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”.

Trong tình huống trên, K muốn đòi lại căn nhà và 1,5 tỷ đồng từ N nên có đủ căn cứ pháp luật để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Khi giao dịch trao đổi tài sản bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

• Hợp đồng trao đổi giữa N và K không có hiệu lực từ thời điểm giao kết.
• N và K phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể là K phải trả lại căn nhà cùng sổ đỏ giả cho N và N phải trả lại nhà cùng với 1,5 tỷ đồng và sổ đỏ (của K) cho K.